房地产及建筑行业作为缅甸经济的支柱行业之一，在缅甸的经济发展过程中起到了举足轻重的作用。然而，出于缅甸经济开放时间较晚、行业法律体系不完整、行业发展监管制度不成熟等原因，缅甸的房地产及建筑行业对比其他国家也有其特别之处。本文根据缅甸房地产行业的客观投资环境，结合本事务所在缅多年来对房地产行业的实务操作经验，对缅甸预售房地产物业投资进行优劣分析，并给出投资风险控制建议，以供投资者参考。

对比投资购买现房，投资预售物业（期房）有以下主要优势：

1.     较低的价格：这是投资预售物业的一个显著的优势，开发商通过预售物业可以在开发阶段回收资金，以取得更高的投资收益率及减少资金占用。在仰光，期房的价格比相同面积及品质的现房价格低近30%。

2.     更宽松的购房条款：目前在仰光的房地产市场，开发商经常会推出3年期限的分期付款购房选择，最低首付可低至房价的10%。这有利于购房者在当前资金不充裕的情况下进行投资，提高其购买能力。

3.     较好的投资前景：对于一个总体处于上升期的房地产市场而言，在物业预售期间开发商提供的预售价格一般低于该物业建成时同等品质物业的预售价格，因此投资可以得到一定水平的增值。尽管在2015年缅甸的房地产市场比较冷淡，但是随着大选的顺利进行以及未来《公寓法》等相关法律政策的出台，预计在未来1-2年内缅甸房地产市场将逐步升温。

4.     更多样化的选择：投资者可以在物业预售阶段获得更广阔的选择空间，包括对楼层、单位位置的优先选择，以期获得更佳的视角、更便利的通道等物业增值元素。通过与开发商签订合法的预售协议，投资者也可以在房屋的建设过程中对所购物业进行监督，并通知开发商及时修补房屋缺陷。在某些楼盘的预售过程中，开发商还给予购房人一定的时间和机会对其所购物业进行个性化，以达到购房人的使用预期。

5.     新特点：开发商在预售物业时，一般会在规划设计过程中融入新的特色和卖点，引入类似废弃物自动处理系统、酒店式娱乐设施、生态建材等概念以吸引购房者。

在投资预售物业具备以上优势的同时，也伴随着以下风险：

1.     首先，在目前缅甸房地产市场中常见的预售协议里，时常包含一些类似“more or less”“subject to change without prior notice”等字眼的条款。这些条款意味着开发商可能会在建设过程中，在没有预先通知购房者的情况下，变更物业尺寸、建筑平面图、装修方案、娱乐设施配置等与投资者所购物业直接相关的重要元素。因此，投资预售物业所面临的风险之一就在于，建成后的物业配置可能会低于在签订预售协议时购房者的心理预期。

2.     其次，在房屋建设过程中，出于各种原因，开发商可能会延后其在预售协议中与购房者约定的交房时间。在缅甸房地产市场中，很多开发商提供的预售协议中都包含“允许开发商延迟交房一年（或一年以上）”的条款。在低迷的经济环境下，出于现金流的考虑，很多开发商都会根据售楼的情况调整建设进度，而这显然会增加开发商按时交房的风险。

3.     对投资者来说，最大的风险在于，一旦开发商资金链断裂或破产，而其项目保证金又不足以偿还购房者已支付的房款的情况下，购房者所付的房款无法得到清偿而遭受的直接经济损失。

4.     在投资者选派其代理人参与购房交易的情况下，也面临着其代理人（常常为房屋中介）出于专业水平的原因或受贿等原因，致使投资者利益遭受损失的风险。因此，为了避免此类事件的发生，购房者最好能亲自参与购房的全部过程。

为了规避在投资预售房地产物业时可能面临的风险，我们为购房者做出以下提示：

1.     在投资购买房地产物业时，优先考虑在市场中享有较高的名誉，并拥有足够开发经验和优质产品的开发商开发的楼盘；

2.     聘请值得信赖的，有较高专业水平的律师对购房合约进行把关，在确认购房合约条款的合法性及公平性后再与开发商签约；

3.     确认是否在购房还款期内，有足够的资金履行与开发商在协议中约定的分期付款的义务；

4.     聘请专业的房产经纪公司（鉴于缅甸存在大量的无证房产经纪人，建议购房者只选择具有良好的执业记录的专业经纪公司），对预购物业的流程进行引导及把关；

5.     在购房前，应确认开发商具备合法售楼的证件（如公司执照、MIC投资许可、YCDC施工许可等文件）。